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Responsabilidad contractual del constructor

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La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que el constructor un edificio que sufre defectos o vicios constructivos podía responder en virtud del artículo 1591 CC, pero también ha añadido que al margen de la responsabilidad decenal, y junto a ella, en tal caso existe un incumplimiento de la responsabilidad contractual del vendedor que entre sus obligaciones cuenta con la de entregar una construcción sin deficiencias, reclamables por vía del artículo 1101 CC o, dependiendo de la entidad que pueda cohonestarse con el incumplimiento, del artículo 1124 CC.

 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del artículo 1591 CC con las de incumplimiento o resolución contractual del artículo 1124 CC o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del artículo 1101 CC[i]. De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a la otra[ii].

 

En el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual resulta irrelevante la cuestión de si los defectos reclamados pueden o no considerarse como ruinógenos, toda vez que no resulta preciso acudir al régimen del artículo 1591 CC. Así, el contrato de obra también resulta incumplido aunque los defectos constructivos, por su entidad, no tuvieran esa consideración de ruinógenos.

 

El Ilustre tratadista Prendes Carril[iii] considera que por vía contractual se pueden reclamar supuestos de incumplimiento no amparados en el régimen actual de la LOE o, en su caso, el anterior régimen del artículo 1591 CC.

 

El Tribunal Supremo ha mantenido el mismo criterio que el tratadista mentado en sentencias posteriores al trabajo citado[iv], admitiendo respecto a los defectos de construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes producen una violación del contrato o una inhabilidad del objeto, es decir, aquéllos desperfectos que tienen una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino.

 

Una cuestión controvertida en la doctrina, que puede tener relevancia, es la relativa a si transcurridos los plazos de garantía ex art. 1591 CC se puede reclamar vicio o defectos constructivo por vía del incumplimiento contractual. La doctrina y jurisprudencia se encuentran divididas. Un sector doctrinal considera que sí es posible, pero en tal caso no serían de aplicación los beneficios que se conceden a la acción por vicios o defectos constructivos[v], en la que se posiciona Cadarso[vi], en sede del artículo 1591 CC y referido únicamente a la garantía decenal; así como Yzquierdo Tolsada[vii], Arnau Moya[viii] y Ruiz Rico[ix]. Otro sector doctrinal se muestra en contra de tal posibilidad, como es el caso de Gómez de La Escalera[x].

 

En cualquier caso, la jurisprudencia, de modo decidido[xi], y numerosos autores, han defendido que, ante la carencia de normativa específica en el contrato de obra que regule el régimen de responsabilidad ante el incumplimiento que no conlleve la ruina de la edificación, deben aplicarse las normas generales de la responsabilidad contractual, ex art. 1101 CC.

 

De seguirse esta teoría de aplicación de las reglas generales de la responsabilidad contractual, el plazo de ejercicio, al tratarse de una acción personal sin término específico para ejercitarla, sería de cinco años según el artículo 1964 CC, excepto en Cataluña, donde prescribe a los diez años[xii], contados desde la fecha en que el propietario conozca o pueda conocer razonablemente el incumplimiento[xiii].

 

Así, cuando la realidad acredita el incumplimiento de las calidades convenidas, aun reconociendo zonas limítrofes que pueden presentar alguna duda para su correcta calificación jurídica, no es un problema de vicio de la construcción, ni tampoco de saneamiento por vicios o defectos ocultos del artículo 1486 CC, sino el cumplimiento defectuoso o incumplimiento contractual por vulneración de los términos del contrato. Es decir, se trata de una cuestión estrictamente de relación contractual, inmersa dentro del cumplimiento de uno de los requisitos de entrega de la cosa debida, como obligación del constructor derivada del contrato de obra, y que no es otra que la identidad de la misma, ex art. 1166 y 1468 CC, por lo que no cabe la entrega de cosa distinta.

 

El constructor, pues, vendrá obligado a reparar, indemnizando al comprador por los daños y perjuicios causados, no con fundamento en la acción resolutoria, ni rescisoria, ni de sanear, sino de la petición de cumplimiento exacto de la obligación, como una de las modalidades que permite expresamente el artículo 1101 CC, según el cual quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo, negligencia o morosidad, sino también “los que de cualquier modo contravinieran el tenor de aquélla”, acción que bien pudiere haber sido la ejercitada.

 

Jaime Rodríguez-Piñero Cebrián

Abogado – Socio

[i] SSTS de 8 de junio de 1993 y de 21 de marzo de 1996

[ii] SAP Zaragoza, de 16 de noviembre de 2007

[iii] Prendes Carril, P., “El artículo 1591 CC tras la nueva Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación. Vigencia o derogación. Especial consideración a la ruina funcional”; Aranzadi, 2001, página 22.

[iv] Sentencia Tribunal Supremo de 30 de junio de 2005.

[v] No sólo las presunciones de culpa y nexo causal, sino también otros tantos como responsabilidad solidaria de los condenados y consiguientes inaplicabilidad de la excepción de litisconsorcio pasivo necesario; responsabilidad del promotor en todo caso; inversión de la carga de la prueba; responsabilidad por hecho ajenos, etc. En el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual la carga de la prueba le corresponde al actor, tal y como ha afirmado la SAP Barcelona, de 17 de octubre de 2008.

[vi] Cadarso Palau, J. “La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores”; Montecorvo, Madrid, 1976, página 108.

[vii] Izquierdo Tolsada, M. “Sistema de responsabilidad civil contractual y extracontractual”, Dykinson, Madrid, 2001, página 326.

[viii] Arnau Moya, F. “Los vicios de la construcción, su régimen en el Código Civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación”, Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, páginas 281 a 289.

[ix] Ruiz Rico, R. “Panorama general de las acciones utilizables por los sujetos afectados por vicios o defectos constructivos en la responsabilidad civil

[x] Gómez de La Escalera, C. “La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por defectos de la construcción”, Bosch, Barcelona, 1994, páginas 147 a 181.

[xi] Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1994.

[xii] Artículo 121-20 CCCat.

[xiii] Artículo 121-23 CCCat.

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