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Incumplimiento del constructor: Los supuestos

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El tratamiento del incumplimiento del constructor en el Código Civil está articulado siguiendo la posición tradicional romanista, sobre la base de distinguir las dos obligaciones del mismo a las que nos referiremos a continuación: la obligación de entrega de un resultado cierto y la de garantía por vicios o defectos. De esta forma, la falta de entrega, incluyendo la extemporánea, o la entrega de cosa distinta de la pactada (prestación diversa o, el conocido, aluid pro alio) constituye un incumplimiento de la obligación de entrega.

 

Por su parte, cuando se verifica la entrega, pero adoleciendo de algún defecto o de menor calidad que la pactada, se trata de un incumplimiento de la obligación de garantía que, por derivar del contrato de obra, tiene como objetivo asegurar al adquirente la posesión de una cosa que sirva para el fin al que está destinada.

 

En la doctrina tradicional estas dos modalidades de incumplimiento se explicaban sobre la base de que en el primer caso (incumplimiento de la obligación de entrega) se produce un verdadero incumplimiento del contrato que da derecho al perjudicado a accionar conforme prescribe el artículo 1124 CC, mientras que en el segundo existe entrega de la cosa, pero con un incumplimiento no radical del contrato, por lo que no habría falta de cumplimiento sino mal cumplimiento, o defectuoso como decíamos anteriormente, de la obligación de entrega[i].

 

La consideración de un supuesto de hecho dentro de una u otra categoría de incumplimiento lleva consigo la aplicación de un distinto régimen jurídico, lo que en la praxis de nuestros Tribunales de Justicia se ha convertido en una cuestión central y recurrente, dadas las enormes diferencias que separan una y otra modalidad de incumplimiento.

 

Así, en el régimen general de incumplimiento, asisten al comprador las acciones de cumplimiento y resolutoria del analizado artículo 1124 CC, en cambio en aquéllos supuestos de defectuoso cumplimiento, asisten las acciones reguladas en el ya estudiado artículo 1101 CC.

 

En el curso de una relación contractual sinalagmática, como es el contrato de arrendamiento de obras, en el que las obligaciones de una de las partes es causa de las recíprocas, rige el principio de cumplimiento recíproco expresado en los artículos 1100 y 1274 CC. A fin de cuentas, si la causa es un elemento esencial de las obligaciones, ex art. 1261.3 CC, y si en los contratos onerosos, como es el de arrendamiento de obra, la prestación del contratista es la causa de la obligación de pago del comitente, sólo el incumplimiento grave de la obligación determinará la aplicación del régimen previsto en el artículo 1124 CC, mientras que la responsabilidad por el cumplimiento defectuoso, como venimos sosteniendo, deberá articularse a través del cauce previsto en el artículo 1101 CC.

 

[i] En ese sentido se pronuncia Langle y Rubio, “Contrato de compraventa”, páginas 73 a 75.

 

Jaime Rodriguez – Piñero Cebrián

Abogado – Socio

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